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Cómo se hace la tasación de una vivienda

octubre 16, 2016 By pisosgestion Leave a Comment

Visitar un inmueble, fijarse en todas sus características y las de su finca, compararlo con otros similares, analizar los servicios disponibles en el barrio… Y finalmente plasmarlo en un valor numérico acompañado de un completo informe. Ese es el trabajo de un tasador.

En qué nos fijamos cuando buscamos una vivienda. La superficie, el precio de los inmuebles de la zona, la altura y el estado de la finca, orientación, instalaciones de calefacción y aire acondicionado… Todo esto es lo que, después de visitar un puñado de casas, nos sirve para evaluar si esa vivienda en cuestión tiene un precio adecuado o excesivo. Pues eso mismo es lo que hace un tasador; eso sí, él lo hace desde un enfoque profesional.

La primera diferencia es que esos pocos pisos que podemos visitar durante nuestra búsqueda se convierten en varios cientos al cabo de un año para un tasador: su día a día consiste precisamente en eso, en conocer cómo evoluciona el mercado inmobiliario y valorar, no en abstracto sino en cifras concretas, las características de cada inmueble que visita e inspecciona.

“Comprueba, entre otras cuestiones, el material que cubre suelos y paredes, las puertas y ventanas, iluminación, armarios, sanitarios, antigüedad de la caldera, si hay terraza, y el año de la última reforma”, señala un reciente reportaje sobre la actividad de los tasadores. El estado del edificio, las instalaciones de la finca (ascensor, piscina, etcétera) y los servicios de la zona (colegios, transporte público, etcétera), también cuentan.

Todo eso es lo que evalúa el tasador, casi siempre por cuenta de un potencial comprador que va a constituir una hipoteca. El trámite es obligatorio en los créditos hipotecarios. Cuando la compraventa se hace al contado, sin financiación bancaria, no es necesaria la tasación, aunque sí recomendable para disponer de una valoración profesional y con una metodología estandarizada.

QUÉ PONE EN EL INFORME

Todo ese análisis, ese conocimiento adquirido, se plasma en un informe con distinta información. La más relevante, por supuesto, es el valor hipotecario de la tasación: es el que le importa al banco a la hora de conceder el préstamo. Pero hay mucho más:

– Normativa relacionada con la tasación.

– Datos administrativos del solicitante, el banco y el propietario del inmueble.

– Referencia catastral.

– Cuadro de superficies: registral, catastral y comprobada (el tasador hace su propia medición). Además, se señala la superficie útil, la construida y la superficie de la propiedad incluyendo la parte proporcional de las zonas comunes.

– Métodos y costes: normalmente se utilizan los métodos de coste (cuánto costaría volver a levantar esa vivienda en ese lugar) y de comparación (cuánto cuestan viviendas similares en la zona).

– Valor de tasación: cuando se trata de viviendas ya construidas y desocupadas, la tasación se hace a partir del método por comparación.

– Valores: en función de la finalidad de la tasación puede haber muchos otros datos, como el valor residual, de mercado o por reemplazamiento. Cada uno de ellos con su propia metodología.

– Condicionantes y advertencias: el tasador también puede incluir avisos relevantes. Por ejemplo, en los años de mayor caída del precio de la vivienda, cualquier tasación tenía, logicamente, una vida muy corta y los profesionales lo solían señalar en sus informes.

Fuente: Bankia

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Cuánto ajustar el precio de la vivienda a la venta

mayo 27, 2016 By pisosgestion Leave a Comment

¿Cual es el precio justo?

 Descubrir cuál es el precio adecuado al que debemos poner un piso a la venta depende de muchas variables como su zona geográfica, la oferta de obra nueva que lo rodea o el tipo de público al que quieres dirigirte, entre otros. Para marcar la diferencia con el resto de las ofertas y no ‘quemar’ tu producto, Alfa Inmobiliaria cree que hay que ‘espiar’ a la competencia, analizar el perfil del comprador y valorar el estado de tu vivienda.

Los criterios para decidir el precio de venta de una vivienda son amplios y dispares. El mercado de compraventa no se mueve igual en Madrid que en el Levante o la costa cantábrica. Pero también es diferente dentro de las propias ciudades: una calle más allá o las calles colindantes de un parque puede tener un amplio contraste en su precio a la venta.

Para que ese producto (la vivienda) que quieres vender no pierda valor y no ‘quemarlo’ en el mercado, Alfa Inmobiliaria resume tres pasos para saber cómo ajustar el precio del inmueble:

  • Consulta todos los portales de internet comparando objetivamente tu propiedad con otras similares. Ten en cuenta que el precio que se ve es solo el precio de salida, no el precio al que finalmente se venden las casas. Seguramente tendrás que rebajar entre un 5% y un 15%.
  • Analiza cuál es el perfil del comprador. Puede que encuentres un potencial comprador interesado en tu vivienda. En caso contrario, si vendemos en una zona de clase media o baja, tendremos que asumir que esta ha sido quien más ha sufrido con la crisis y puede ser necesario negociar más el precio. Por el contrario, si nuestra propiedad está bien ubicada, y en zonas con poca oferta, somos de los afortunados que ya podemos pedir un 10% más que hace doce meses.
  • Valora cual es el estado general de tu vivienda, y asume que el potencial comprador exigirá una rebaja similar a la inversión que deba realizar para adecuar la vivienda a otras similares en la zona.

“Aún existen grandes bolsas de producto que continuará perdiendo valor, y en muchos casos, de propiedades que nunca más volverán a encontrar comprador” afirma Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

El mercado inmobiliario por regiones

Mientras el stock de vivienda sin vender sigue influyendo en los precios de las casas a la venta en muchas zonas de España, Madrid y Barcelona se encuentran muy cerca de un stock técnico necesario para su buen funcionamiento. En País Vasco, el norte Cantábrico y algunas regiones de Castilla y León, el precio de las viviendas se sostiene gracias a la mejoría económica, unida a la escasez de oferta.

Por el contrario, en las zonas de Levante como Castellón, Almería, Murcia y la Costa del Sol o Castilla-La Mancha, la recuperación del sector es más lenta debido a su coyuntura macroeconómica como a su exceso de oferta. “Los propietarios no tendrán más remedio que seguir ajustando los precios, ya que la oferta continúa siendo alta y la demanda reducida”, resumen Jesús Duque.

Variación de precios a escasa distancia

La recuperación no es solo cosa de comunidades autónomas. También la misma ciudad puede presentar distinta evolución de precios. “Los barrios consolidados o las zonas más deseadas por los fondos de inversión internacionales han ayudado a recuperar los precios”, destaca el vice-presidente de Alfa Inmobiliaria. Estas zonas han vivido una rehabilitación integral de infraestructuras, de edificios o la construcción de vivienda prime, entre ellas el Paseo de la Castellana en Madrid, Paseo de Gracia o Diagonal en Barcelona, entre otras.

Sin embargo, otros barrios más populares han pasado lo peor de la crisis. El tipo de vivienda es más dispar, donde conviven edificios actuales con otros en mal estado de conservación o que carecen ascensor o garaje por lo que la rebaja de precios tiene que ser innegable.

Fuente: Idealista

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10 consejos para vender tu casa antes que el vecino

mayo 27, 2016 By pisosgestion Leave a Comment

Consejos para vender una casa

Aunque no hay estadísticas oficiales, el plazo medio para vender una vivienda en España suele rondar los nueve meses. Si el piso está situado en grandes capitales como Madrid o Barcelona entonces el plazo baja a seis meses. Pero es posible venderlo antes de los cuatro meses si tiene un precio adecuado, si está reformado o si el ambiente de la casa es neutro y no cuenta con elementos muy personales.

Según la inmobiliaria Monapart, un error muy común es bajar el precio una y otra vez a medida que los meses van pasando y no se logra vender la casa. Esta firma facilita los siguientes 10 consejos para vender la casa en menos de 120 días:

1. Asegúrate de que tienes la documentación más relevante para la venta de la vivienda. “En ocasiones se han perdido o complicado operaciones porque en el momento de la firma, las escrituras no aparecían”, afirma José Luis Echeverría, socio de Monapart.

2. Dedica tiempo a seleccionar a un buen agente inmobiliario. Con uno basta, pero asegúrate de que sea el que mejor pueda representar tus intereses durante todo el proceso.

3. Solicita un análisis comparativo del mercado para ayudarte avalorar tu vivienda. En muchos casos, afirma el representante de Monapart, el cliente acude a la agencia inmobiliaria con una idea preconcebida de cuánto puede valer su vivienda. También en muchos casos el agente no le saca de su error por no perder la operación. El resultado puede resumirse en tiempo y dinero malgastado por no enfocar bien la operación.

4. Comparte con tu agente tus previsiones de tiempo para vender, y déjate asesorar sobre la estrategia de precio más adecuada para tus planes de futuro.

5. Solicita a tu agente que te explique su plan de marketing. Qué va a hacer para vender tu piso. “En Monapart ésta es una de las cuestiones más importantes. Grabamos y fotografiamos no sólo las viviendas de nuestros clientes, pues también grabamos a los propietarios en cápsulas en vídeo que Monapart bautiza como #inmociones. ¿Quién mejor que el propietario para describir cómo entra el sol por la mañana o el olor a hierba fresca por la noche?

6. Decide, junto a tu agente, las mejoras a realizar: reparar desperfectos, poner a punto baños y cocina, asegurar una buena iluminación, pintar. “Está demostrado que el cliente valora las mejoras un 25% por encima de su coste real”.

7. Solicita factura y lleva un registro: de todo el dinero invertido en los gastos de mejoras. Podrás deducirlo de los impuestos sobre las ganancias de la venta.

8. Neutraliza el ambiente: “Aprende de las grandes constructoras. El cliente debe sentirse como si visitara un piso-piloto. Fuera objetos decorativos, bultos o efectos personales en los baños”, comenta.

9. Auséntate de tu vivienda durante las visitas. Los compradores potenciales se sentirán más cómodos pudiendo pasear libremente por tu vivienda y hablando libremente con tu agente inmobiliario.

10. Solicita información permanente sobre la evolución del proceso. Monapart ofrece a sus clientes la posibilidad de conocer día a día la evolución de su venta en el Panel del Propietario. “A través de esta herramienta, el vendedor puede ver en cada momento el ritmo de visitas, los comentarios de los clientes y las ofertas recibidas”.

Fuente: Idealista

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Los notarios indican que la venta de viviendas crece un 22,9% en febrero

abril 18, 2016 By pisosgestion Leave a Comment

Los notarios indican que la venta de viviendas crece un 22,9% y su precio sigue estable
En febrero, creció la venta de pisos (+23%) y de unifamiliares (+22,6%).
La venta de piso usados subió un 25,9% y la de pisos nuevos cayó un 5,1%. El precio de las casas compradas creció un 0,6% respecto a un año antes por el encarecimiento de las viviendas unifamiliares.

Aunque se trate fundamentalmente de vivienda de segunda mano, la venta de pisos y casas sigue a buen ritmo. Esta vez lo constatan los notarios. Según la estadística elaborada por el Consejo General del Notariado, el número de compraventas de viviendas registró un aumento del 22,9% en febrero en relación al mismo mes de 2015, hasta las 34.268 operaciones, aunque este variación incremento se reduce al 20% si se considera la serie corregida de efectos estacionales. El incremento interanual del número de compraventas se debió a la expansión de las ventas de viviendas piso (+23%), al incremento de la venta de viviendas unifamiliares (+22,6%) y a la venta de otros inmuebles (+11,7% interanual). En el caso de los pisos, las compraventas de los de precio libre experimentaron un incremento del 22,3% respecto a febrero de 2015. Dentro de este segmento, las ventas de pisos de segunda mano subieron un 25,9%, frente a la contracción del 5,1% experimentada por la compraventa de pisos nuevos.

Respecto al precio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en febrero se situó en 1.233 euros, lo que refleja un incremento del 0,6% interanual, debido tanto al encarecimiento de las viviendas unifamiliares (+3,8%), ya que las viviendas piso redujeron su precio un 0,2% interanual. Dentro de los pisos, el metro de los de segunda mano se situó en 1.350 euros (+0,6%) y el de los pisos nuevos en 1.619 euros (+0,3%). Por su parte, la compraventa de otros inmuebles se situó en 8.143 operaciones en el segundo mes del año, lo que supone un crecimiento interanual del 11,7%. Del total de operaciones, un 36,1% correspondieron a terrenos o solares. El precio medio por metro de estas transacciones alcanzó los 211 euros (+1,4% interanual). Más hipotecas y de más importe Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble crecieron un 34,3% interanual en febrero, aunque la cifra se eleva hasta el 34,7% en el caso de la adquisición de una vivienda y se queda en el 29,9% para el resto de inmuebles. En cuanto al capital, la cuantía media de las hipotecas para la adquisición de un inmueble se situó en 126.633 euros en febrero, un 2,8% superior a la de un año antes, mientras que el de las hipotecas para la adquisición de una vivienda alcanzó los 119.142 euros, con un repunte del 1,9% respecto a igual mes de 2015.

Fuente: http://www.20minutos.es/noticia/2722421/0/compraventa-vivienda-sube/23-por-ciento-notarios/febrero-2016/#xtor=AD-15&xts=467263

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¿Es ahora el mejor momento para comprar su casa?

noviembre 28, 2015 By pisosgestion Leave a Comment

  • 8 cosas que debería tener en cuenta antes de comenzar con su hipoteca

  • ¿Cómo encontrar la mejor casa al mejor precio?

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El precio de venta de la vivienda no es el único desembolso a hacer, hay que sumar los gastos de escrituración, impuestos, etc., que pueden suponer en torno a un 9%-12% del valor de venta.

La compra de una vivienda requiere de una gran inversión económica que, en muchos casos, tendrá que ir acompañada de financiación bancaria. Con anterioridad a la búsqueda de una vivienda es necesario conocer nuestra capacidad económica de compra, esto es, cuál es el importe máximo que podremos destinar a la compra de una vivienda, además de tener en cuenta otros gastos adicionales al precio de compra, como son gastos de escrituración, impuestos, etc., que pueden suponer en torno a un 9%-12% del valor de venta.

La capacidad de pago o el esfuerzo para la adquisición de una vivienda se sitúa en torno a un 30%-35%, de modo que una vez pagada la cuota el cliente disponga de un nivel de ingresos suficiente para atender los gastos habituales de la unidad familiar, una cantidad destinada al ahorro y un posible colchón para posibles gatos imprevistos. Para el cálculo de la cuota mensual es aconsejable utilizar los simuladores de hipotecas que se ofrecen en las web de las distintas entidades financieras, asociaciones de consumidores, organismos públicos y así como otros portales.

En cualquier caso, comprar una vivienda es un paso muy importante que lleva asociados unos gastos en el momento de la compra y a futuros que debemos tener en cuenta para saber si es nuestra meior opción.

23.11.2015

Autores: JLL

Fuente: Expansión

 

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